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राजस्थान रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 भारत सरकार द्वारा 01.05.2016 को लागू किया गया था। राजस्थान रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियम, 2017 को 01.05.2017 को अधिसूचित किया गया था। राजस्थान सरकार ने 06.03.2019 को राजस्थान रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (राज.रेरा) का गठन किया है। राजस्थान सरकार ने 06.03.2019 को रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण का गठन किया है। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के प्रमुख घटक इस प्रकार हैं:-

1. रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण

इस अधिनियम के तहत, राज्य सरकार को राज्य में रियल एस्टेट क्षेत्र के विनियमन और संवर्धन के लिए रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण की स्थापना करनी होगी। प्राधिकरण आवंटियों, प्रमोटरों और रियल एस्टेट एजेंटों के हितों की रक्षा करते हुए एक स्वस्थ, पारदर्शी, कुशल और प्रतिस्पर्धी रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास और संवर्धन को सुविधाजनक बनाने का प्रयास करेगा। प्राधिकरण पंजीकृत रियल एस्टेट परियोजनाओं के संबंध में त्वरित विवाद निवारण के लिए एक न्याय निर्णय तंत्र भी स्थापित करेगा। प्राधिकरण की प्रमुख जिम्मेदारियाँ इस प्रकार होंगी:-

• प्रवर्तकों द्वारा रियल एस्टेट परियोजनाओं का खुलासा सुनिश्चित करना
• रियल एस्टेट परियोजनाओं का पंजीकरण
• रियल एस्टेट एजेंटों का पंजीकरण
• शिकायत निवारण
• रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास और संवर्धन से संबंधित मामलों पर उपयुक्त सरकार को सिफारिशें प्रदान करना;

2. रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण

राज्य सरकार को रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी के निर्णयों, निर्देशों या आदेशों के विरुद्ध अपील सुनने के लिए अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना करने की भी आवश्यकता है। प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिए गए किसी निर्देश, निर्णय या आदेश से व्यथित कोई भी व्यक्ति अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष अपील दायर कर सकता है और अपील पर यथासंभव शीघ्रता से विचार किया जाएगा तथा अपील का निपटारा साठ दिनों की अवधि के भीतर करने का प्रयास किया जाएगा।

3. रियल एस्टेट परियोजनाओं का पंजीकरण

सभी वाणिज्यिक और आवासीय रियल एस्टेट परियोजनाओं को पंजीकरण कराना होगा, सिवाय उन परियोजनाओं के जहां

• विकसित किए जाने के लिए प्रस्तावित भूमि का क्षेत्रफल पांच सौ वर्ग मीटर से अधिक नहीं है
• विकसित किए जाने के लिए प्रस्तावित अपार्टमेंटों की संख्या सभी चरणों को मिलाकर आठ से अधिक नहीं है
• प्रमोटर ने इस अधिनियम के लागू होने से पहले रियल एस्टेट परियोजना के लिए पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया है
• नवीनीकरण या मरम्मत या पुनर्विकास के उद्देश्य से, जिसमें रियल एस्टेट परियोजना के तहत किसी भी अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का विपणन, विज्ञापन, बिक्री या नया आवंटन शामिल नहीं है

कोई भी प्रमोटर राजस्थान के भीतर किसी भी योजना क्षेत्र में किसी भी रियल एस्टेट परियोजना या उसके किसी भाग में, राजस्थान रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण के साथ रियल एस्टेट परियोजना को पंजीकृत किए बिना, किसी भी तरह से किसी भी प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन, जैसा भी मामला हो, का विज्ञापन, विपणन, बुकिंग, बिक्री या बिक्री के लिए प्रस्ताव नहीं देगा या किसी भी तरह से लोगों को खरीदने के लिए आमंत्रित नहीं करेगा। चल रही रियल एस्टेट परियोजनाओं के प्रमोटर, जिनमें स्वीकृत योजना के अनुसार सभी भवन पूरे नहीं हुए हैं, को भी परियोजना के ऐसे चरण के लिए पंजीकृत होना आवश्यक होगा।

यदि कोई प्रमोटर अधिनियम के अनुसार पंजीकरण कराने में विफल रहता है, तो उसे जुर्माना देना होगा जो रियल एस्टेट परियोजना की अनुमानित लागत का दस प्रतिशत तक हो सकता है। लगातार उल्लंघन करने पर उसे तीन साल तक की कैद या रियल एस्टेट परियोजना की अनुमानित लागत का दस प्रतिशत तक जुर्माना या दोनों से दंडित किया जा सकता है।

पंजीकरण के अलावा, प्रमोटरों को प्राधिकरण को परियोजना की स्थिति के बारे में तिमाही अपडेट प्रदान करना आवश्यक होगा।

4. रियल एस्टेट एजेंट पंजीकरण

सभी रियल एस्टेट एजेंटों को इस अधिनियम के तहत पंजीकरण कराना चाहिए। कोई भी रियल एस्टेट एजेंट इस धारा के तहत पंजीकरण प्राप्त किए बिना किसी भी प्लॉट, अपार्टमेंट या बिल्डिंग, जैसा भी मामला हो, की बिक्री या खरीद की सुविधा नहीं देगा या किसी व्यक्ति की ओर से बिक्री या खरीद की सुविधा के लिए कार्य नहीं करेगा।

यदि कोई रियल एस्टेट एजेंट पंजीकरण कराने में विफल रहता है, तो वह हर दिन के लिए दस हजार रुपये का जुर्माना देने के लिए उत्तरदायी होगा, जिसके दौरान ऐसा डिफ़ॉल्ट जारी रहता है, जो कुल मिलाकर प्लॉट, अपार्टमेंट या इमारतों की लागत का पांच प्रतिशत तक हो सकता है, जैसा भी मामला हो, उस रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के लिए, जिसके लिए बिक्री या खरीद की सुविधा दी गई है।

5. शिकायत दर्ज करना

कोई भी पीड़ित व्यक्ति किसी भी पंजीकृत रियल एस्टेट परियोजना के संबंध में, इस अधिनियम या इसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के किसी भी उल्लंघन या उल्लंघन के लिए राजस्थान रेरा या न्याय निर्णय अधिकारी के समक्ष शिकायत दर्ज कर सकता है। प्राधिकरण ऐसी शिकायतों के शीघ्र निवारण के लिए न्याय निर्णय तंत्र स्थापित करेगा।

राजस्थान रेरा या न्याय निर्णय अधिकारी द्वारा दिए गए किसी भी निर्देश या निर्णय या आदेश से पीड़ित कोई भी व्यक्ति अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष अपील दायर कर सकता है

अपीलीय न्यायाधिकरण के किसी भी निर्णय या आदेश से पीड़ित कोई भी व्यक्ति उच्च न्यायालय में अपील दायर कर सकता है।

6. वित्तीय अनुशासन

यह अधिनियम रियल एस्टेट क्षेत्र में अधिक वित्तीय अनुशासन सुनिश्चित करने का प्रयास करता है। इसके कुछ प्रावधान इस प्रकार हैं:

• प्रवर्तक किसी व्यक्ति से अग्रिम भुगतान या आवेदन शुल्क के रूप में अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन की लागत का दस प्रतिशत से अधिक स्वीकार नहीं करेगा, बिना पहले उस व्यक्ति के साथ बिक्री के लिए लिखित समझौता (निर्धारित फॉर्म-जी में) किए और बिक्री के लिए उक्त समझौते को पंजीकृत कराए।
• आवंटियों से रियल एस्टेट परियोजना के लिए समय-समय पर प्राप्त की गई राशि का सत्तर प्रतिशत अनुसूचित बैंक में बनाए गए एक अलग खाते में जमा किया जाएगा, ताकि निर्माण की लागत और भूमि की लागत को कवर किया जा सके और इसका उपयोग केवल उसी उद्देश्य के लिए किया जाएगा।
• ऐसे खातों से निकासी परियोजना के पूरा होने के प्रतिशत के अनुपात में होगी, जिसे एक इंजीनियर, एक वास्तुकार और एक चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा प्रमाणित किया जाएगा।
  प्रवर्तक खरीदार को किसी भी गलत या गलत बयान के लिए ब्याज सहित संपत्ति की पूरी लागत वापस करके मुआवजा देगा।
• परियोजना खातों का लेखा-जोखा / वित्तीय वर्ष में किया जाएगा।
• प्रतिलिपि राजस्थान रेरा को प्रस्तुत की जाएगी।
• राजस्थान रेरा द्वारा गैर-अनुपालन पर परियोजना बैंक खाते को फ्रीज करने का प्रावधान।
• रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण के गैर-अनुपालन के लिए कड़े वित्तीय दंड का प्रावधान।

7. पारदर्शिता

अधिनियम रियल एस्टेट क्षेत्र में इस प्रकार से बहुत अधिक पारदर्शिता लाएगा:

• • सभी पंजीकृत परियोजनाओं का विवरण नागरिकों के लिए ऑनलाइन उपलब्ध होगा, जिसमें निम्नलिखित शामिल हैं:
    • स्वीकृत योजनाएं, लेआउट योजनाएं, सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित विनिर्देशों के साथ
    • प्रस्तावित योजना, पूरे प्रोजेक्ट की प्रस्तावित लेआउट योजना और पूरे प्रोजेक्ट में उपयोग किए जाने वाले फ्लोर स्पेस इंडेक्स, जैसा कि प्रमोटर द्वारा प्रस्तावित है
    • निर्माण किए जाने वाले प्रस्तावित भवनों या विंग की संख्या और स्वीकृत भवनों या विंग की संख्या।
    • परियोजना के पूरा होने की चरणवार समय-सारिणी, जिसमें पानी, स्वच्छता और बिजली जैसे नागरिक बुनियादी ढांचे के प्रावधान शामिल हैं।
    • बुक किए गए अपार्टमेंट या प्लॉट की संख्या और प्रकार की सूची का त्रैमासिक अद्यतन
    • बुक किए गए कवर्ड पार्किंग, गैरेज की संख्या की सूची का त्रैमासिक अद्यतन;
    • प्राप्त अनुमोदनों की सूची का त्रैमासिक अद्यतन और प्रारंभ प्रमाण पत्र के बाद लंबित अनुमोदन;
    • परियोजना की स्थिति का त्रैमासिक अद्यतन; और
    • ऐसी अन्य जानकारी और दस्तावेज जो राजस्थान रेरा द्वारा बनाए गए विनियमों द्वारा निर्दिष्ट किए जा सकते हैं।

• प्रमोटर द्वारा जारी या प्रकाशित विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस में राजस्थान रेरा की वेबसाइट का पता प्रमुखता से उल्लेख किया जाएगा, जिसमें पंजीकृत परियोजना के सभी विवरण दर्ज किए गए हैं और प्राधिकरण से प्राप्त पंजीकरण संख्या शामिल है।

8. नागरिक केन्द्रितता

• राजस्थान RERA की वेबसाइट पर नागरिक पंजीकृत परियोजनाओं से संबंधित सभी खुलासे देख सकेंगे। इससे डेटा आधारित सूचित निर्णय लेने में मदद मिलेगी।
• प्रवर्तक स्वीकृत योजनाओं, लेआउट योजनाओं और विनिर्देशों तथा फिक्सचर, फिटिंग और सुविधाओं आदि की प्रकृति में प्रमोटर के अलावा कम से कम दो-तिहाई आवंटियों की पूर्व सहमति के बिना कोई भी परिवर्धन या परिवर्तन नहीं कर सकता है, जो ऐसी इमारत में अपार्टमेंट लेने के लिए सहमत हुए हैं।
• यदि प्रमोटर बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट, प्लॉट या इमारत को पूरा करने में विफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ है, तो उसे देरी के हर महीने के लिए ब्याज का भुगतान करना होगा। इसके अलावा, यदि आवंटी परियोजना से हटना चाहता है, तो किसी अन्य उपलब्ध उपाय के प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, उसे प्राप्त राशि ब्याज सहित वापस करनी होगी।
• प्रमोटर को सहकारी समिति, कंपनी, एसोसिएशन, फेडरेशन आदि जैसी कानूनी इकाई के गठन को सक्षम करने के लिए तीन महीने के भीतर उस तारीख से तीन महीने के भीतर जब ऐसे भवन या विंग में कुल खरीदारों की संख्या के साठ प्रतिशत ने अपना अपार्टमेंट बुक किया है।
• प्रमोटर को अधिभोग प्रमाण पत्र जारी करने की तारीख से तीन महीने के भीतर या ऐसे भवन या विंग में कुल खरीदारों की संख्या के साठ प्रतिशत ने प्रमोटर को पूरा प्रतिफल दिया है, जो भी पहले हो, आवंटी के पक्ष में एक पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित करना होगा।

9. धन वापसी

यदि कोई प्रमोटर तीस दिनों की अवधि समाप्त होने से पहले परियोजना के आवेदन को वापस लेने के लिए आवेदन करता है, तो भुगतान की गई 5% की सीमा तक पंजीकरण शुल्क या 25,000/- रुपये जो भी अधिक हो, प्राधिकरण द्वारा रोक लिया जाएगा और शेष राशि वापस कर दी जाएगी। इसी तरह, किसी परियोजना के पंजीकरण या रियल एस्टेट एजेंट के पंजीकरण या किसी परियोजना के पंजीकरण के विस्तार या रियल एस्टेट एजेंट के पंजीकरण के नवीनीकरण के लिए आवेदन की अस्वीकृति के मामले में, भुगतान की गई 5% की सीमा तक पंजीकरण शुल्क प्राधिकरण द्वारा रोक लिया जाएगा और शेष राशि वापस कर दी जाएगी।
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम 2016 भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र में सुधार, अधिक पारदर्शिता, नागरिक केंद्रितता, जवाबदेही और वित्तीय अनुशासन को प्रोत्साहित करने की दिशा में एक कदम है।