30. क्या यह अधिनियम आवासीय और व्यावसायिक रियल एस्टेट दोनों को कवर करता है?
हाँ। यह अधिनियम आवासीय और व्यावसायिक रियल एस्टेट दोनों को कवर करता है। धारा 2(ई) में 'अपार्टमेंट' और धारा 2(आई) में 'भवन' की परिभाषा दी गई है, जिसमें आवासीय और व्यावसायिक रियल एस्टेट दोनों शामिल हैं।
31. क्या अधिनियम अपूर्ण/चल रहे प्रोजेक्ट को कवर करता है?
हाँ। अधिनियम के दायरे में, चल रहे प्रोजेक्ट और भविष्य के प्रोजेक्ट के बीच कोई भेद नहीं किया गया है। अर्थात, अधिनियम के तहत अपूर्ण/चल रहे प्रोजेक्ट और भविष्य के प्रोजेक्ट दोनों को कवर किया गया है।
धारा 3(1) की पहली उपधारा के अनुसार, सभी चल रहे प्रोजेक्टों के प्रमोटरों को अपने प्रोजेक्ट को नियामक प्राधिकरण के साथ 1 मई 2017 तक पंजीकरण कराना होगा।
32. क्या यह अधिनियम शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों में सभी प्रोजेक्टों को कवर करता है?
धारा 3(1) के अनुसार, 'योजना क्षेत्र' में सभी प्रोजेक्टों को प्राधिकरण के साथ पंजीकरण कराना होगा, और 'योजना क्षेत्र' को धारा 2(झ) में परिभाषित किया गया है।
हालांकि, धारा 3(1) की दूसरी उपधारा प्राधिकरण को यह शक्ति देती है कि वह 'ऑलोट्टी' के हित में आदेश दे सकता है कि योजना क्षेत्र से बाहर स्थित प्रोजेक्ट को पंजीकरण कराना चाहिए, बशर्ते स्थानीय प्राधिकरण की अनुमति हो।
33. किन प्रोजेक्टों को अधिनियम के दायरे से बाहर किया गया है?
धारा 3(2) के अनुसार, निम्नलिखित प्रोजेक्टों को अधिनियम के तहत पंजीकरण कराने की आवश्यकता नहीं है:
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जहां विकसित किए जाने वाले भूमि क्षेत्र का आकार 500 वर्ग मीटर से अधिक नहीं है या जो प्रोजेक्ट आठ अपार्टमेंट्स से अधिक नहीं बनाए जाते हैं, जिनमें सभी चरण शामिल हैं। राज्य सरकार 500 वर्ग मीटर या आठ अपार्टमेंट्स की सीमा को घटा सकती है।
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जहां प्रमोटर को 1 मई 2017 से पहले रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के लिए पूर्णता प्रमाणपत्र प्राप्त हो चुका है।
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जहां प्रोजेक्ट का उद्देश्य नवीनीकरण, मरम्मत या पुनर्विकास है, जिसमें कोई मार्केटिंग, विज्ञापन, बिक्री या नए आवंटन की आवश्यकता नहीं है।
34. प्रमोटर अपने प्रोजेक्ट को बिक्री के लिए विज्ञापन कब दे सकता है?
प्रमोटर अपने प्रोजेक्ट को बिक्री के लिए विज्ञापन केवल तब दे सकता है, जब प्रोजेक्ट नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत हो।
35. रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के पंजीकरण के लिए आवेदन करते समय कौन सी जानकारी देनी होती है?
अधिनियम की धारा 4 के तहत, प्रमोटर को प्रोजेक्ट के पंजीकरण के लिए प्राधिकरण को जानकारी/दस्तावेज़ और घोषणा प्रदान करनी होती है। कुछ अतिरिक्त जानकारी/दस्तावेज़ राजस्थान रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियम, 2017 के अनुसार भी प्रदान करने होते हैं। आवेदन फ़ॉर्म-ए में किया जाएगा और घोषणा फ़ॉर्म-बी में होगी। आवेदन शुल्क नियम 3(3) के अनुसार भुगतान किया जाएगा।
36. रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के पंजीकरण के लिए औपचारिकताएँ क्या हैं?
प्रमोटर को फ़ॉर्म-ए में आवेदन करना होगा और राजस्थान रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियम, 2017 के तहत निर्धारित शुल्क का भुगतान करना होगा। इसके अलावा, प्रमोटर को फ़ॉर्म-बी में अन्य दस्तावेज़/जानकारी और घोषणा भी प्रदान करनी होगी।
37. नियामक प्राधिकरण को रियल एस्टेट प्रोजेक्ट का पंजीकरण करने में कितने दिन लगते हैं?
नियामक प्राधिकरण को आवेदन प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर प्रोजेक्ट का पंजीकरण करना होता है, यदि यह अधिनियम और नियमों के अनुसार है।
38. क्या होगा अगर रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के पंजीकरण के लिए आवेदन अधूरा हो?
अगर रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के पंजीकरण के लिए आवेदन अधूरा होता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर को आवेदन को पूरा करने का एक अवसर प्रदान कर सकता है। यदि प्रमोटर अनुपालन में विफल रहता है, तो प्राधिकरण आवेदन को अस्वीकार कर सकता है, केवल तब जब प्रमोटर को सुनवाई का अवसर दिया जाए।
39. क्या नियामक प्राधिकरण द्वारा आवेदन पर कोई प्रतिक्रिया नहीं देने पर प्रोजेक्ट का पंजीकरण मानीत किया जाता है?
अधिनियम की धारा 5 में कहा गया है कि प्राधिकरण को आवेदन प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर निर्णय लेना होता है। अगर प्राधिकरण 30 दिनों के भीतर निर्णय नहीं लेता है, तो प्रोजेक्ट को मानीत रूप से पंजीकृत माना जाएगा।
40. नियामक प्राधिकरण द्वारा रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को दिए गए पंजीकरण की वैधता कितनी होती है?
धारा 4 के अनुसार, पंजीकरण की वैधता उस अवधि तक होती है जो प्रमोटर ने फ़ॉर्म-बी में आवेदन करते समय घोषित की थी, जिसमें वह प्रोजेक्ट को पूरा करने का आश्वासन देता है।
41. क्या आवेदनकर्ता प्रमोटर अपनी आवेदन-पत्र को वापस ले सकता है?
किसी भी आवेदनकर्ता प्रमोटर को अपनी आवेदन-पत्र को वापस लेने का अधिकार है। अगर प्रमोटर आवेदन वापस लेने से पहले आवेदन पत्र की 30 दिनों की अवधि समाप्त होने से पहले आवेदन करता है, तो प्राधिकरण द्वारा पंजीकरण शुल्क का पांच प्रतिशत या 25,000 रुपये (जो भी अधिक हो) प्रोसेसिंग शुल्क के रूप में रखा जाएगा, और शेष राशि 30 दिनों के भीतर प्रमोटर को वापस कर दी जाएगी।
42. क्या प्रमोटर को एक अलग खाता रखना होता है? क्या हर प्रोजेक्ट के लिए अलग खाता रखना चाहिए या एक से अधिक प्रोजेक्टों के लिए एक खाता हो सकता है? प्रमोटर किस उद्देश्य के लिए खाता से धन निकाल सकता है?
धारा 4(2)(आई)(डी) के अनुसार, प्रमोटर को प्रत्येक प्रोजेक्ट के लिए एक अलग खाता बनाए रखना होता है, जिसमें ऑलोट्टी से प्राप्त 70 प्रतिशत धन को निर्माण और भूमि लागत के लिए जमा किया जाता है। यह खाता स्वयं बनाए रखा जाएगा और इसके लिए प्राधिकरण से अनुमोदन की आवश्यकता नहीं होती।
43. प्रमोटर को खाता से धन निकालने के लिए किस आधार पर करना होता है?
धारा 4(2)(आई)(डी) की पहली और दूसरी उपधारा के अनुसार, प्रमोटर को प्रोजेक्ट की प्रगति के अनुपात में खाता से धन निकालने की अनुमति होती है। इसके अलावा, प्रमोटर को यह सुनिश्चित करने के लिए एक इंजीनियर, आर्किटेक्ट और चार्टर्ड एकाउंटेंट से प्रमाणपत्र प्राप्त करना होता है कि यह निकासी प्रोजेक्ट की प्रगति के अनुपात में की जा रही है।
44. क्या प्रमोटर को अपनी खाता जाँच करवानी होती है?
हाँ। धारा 4(2)(आई)(डी) की तीसरी उपधारा के अनुसार, प्रमोटर को हर वित्तीय वर्ष के अंत के छह महीने के भीतर अपनी खाता की जाँच एक चार्टर्ड एकाउंटेंट से करवानी होती है और उस खाता को प्रमाणित करना होता है कि किसी विशेष प्रोजेक्ट के लिए एकत्रित धन का उपयोग प्रोजेक्ट के लिए किया गया है और निकासी प्रोजेक्ट की प्रगति के अनुपात में है।
45. क्या रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के पंजीकरण के लिए आवेदन मैन्युअल रूप से किया जा सकता है या यह ऑनलाइन भी किया जा सकता है?
धारा 4 में यह प्रावधान किया गया है कि एक वर्ष के लिए आवेदन प्रक्रिया मैन्युअल और ऑनलाइन दोनों रूपों में की जा सकती है। एक वर्ष के बाद, पूरी प्रक्रिया ऑनलाइन होनी अनिवार्य होगी।
राजस्थान में नियामक प्राधिकरण की वेबसाइट स्थापित की गई है। अब से प्रोजेक्ट/एजेंट्स के पंजीकरण, शिकायतों, अपीलों और शुल्क भुगतान के लिए आवेदन केवल ऑनलाइन किए जाएंगे।
46. क्या नियामक प्राधिकरण द्वारा रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को दिए गए पंजीकरण की अवधि बढ़ाई जा सकती है? 'फोर्स मेजर' का क्या अर्थ है?
धारा 6 के अनुसार, पंजीकरण को बढ़ाने के दो कारण हो सकते हैं। पंजीकरण का विस्तार 'फोर्स मेजर' के कारण किया जा सकता है, और प्रमोटर की गलती के बिना उचित परिस्थितियों में भी पंजीकरण विस्तार दिया जा सकता है, लेकिन यह अधिकतम एक वर्ष के लिए हो सकता है।
धारा 6 की व्याख्या में 'फोर्स मेजर' को युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, चक्रवात, भूकंप या कोई अन्य प्राकृतिक आपदा के रूप में परिभाषित किया गया है, जो प्रोजेक्ट के नियमित विकास को प्रभावित करता है।
47. पंजीकरण विस्तार के लिए क्या शर्तें और नियम हैं?
पंजीकरण के विस्तार के लिए प्रमोटर को फ़ॉर्म-ई में आवेदन करना होगा, जो पहले पंजीकरण की समाप्ति से पहले किया जाता है।
विस्तार आवेदन में ऑनलाइन मोड के माध्यम से भुगतान किए गए पंजीकरण शुल्क के आधे मूल्य का प्रमाण पत्र और देरी के कारण के बारे में व्याख्यात्मक नोट भी संलग्न करना होगा, साथ ही इस देरी को प्रमाणित करने वाले दस्तावेज़ भी जोड़ने होंगे। अगर पंजीकरण विस्तार 'फोर्स मेजर' के कारण है, तो प्राधिकरण शुल्क माफ कर सकता है।
48. क्या प्रोजेक्ट का पंजीकरण रद्द किया जा सकता है?
धारा 7 के अनुसार, प्राधिकरण को प्रोजेक्ट के पंजीकरण को रद्द करने की शक्ति है, यदि प्रोजेक्ट में उल्लंघन होता है जैसा कि उक्त धारा में उल्लेखित है। हालांकि, पंजीकरण रद्द करना अंतिम उपाय के रूप में किया जाएगा और इसे प्रमोटर को सुनवाई का अवसर दिए बिना नहीं किया जा सकता।
49. अगर प्रोजेक्ट का पंजीकरण रद्द हो जाता है, तो प्रोजेक्ट को पूरा करने के लिए कौन से अगले कदम उठाए जा सकते हैं?
अगर प्रोजेक्ट का पंजीकरण रद्द हो जाता है, तो धारा 8 में यह निर्धारित किया गया है कि विभिन्न तरीके हैं जिनसे प्रोजेक्ट को पूरा किया जा सकता है। हालांकि, ऐसी स्थिति में, सभी ऑलोट्टीज के संघ को शेष विकास कार्यों को करने का पहला अधिकार होगा।
50. क्या प्रमोटर को रियल एस्टेट प्रोजेक्ट पंजीकरण के लिए आवेदन करने से पहले अनुमति प्राप्त करनी होती है?
हाँ, रियल एस्टेट प्रोजेक्ट की योजना को पहले से संबंधित प्राधिकरण से मंजूरी प्राप्त करनी होती है।
51. फ्लैट खरीदार कैसे जान सकता है कि रियल एस्टेट प्रोजेक्ट नियामक प्राधिकरण के तहत पंजीकृत है?
राजस्थान RERA की वेबसाइट (rera-rajasthan.in) पर सभी पंजीकृत प्रोजेक्ट्स का विवरण उपलब्ध होगा।
इसके अलावा, किसी भी प्रोजेक्ट के मार्केटिंग के लिए विज्ञापन में पंजीकरण नंबर का उल्लेख करना अनिवार्य होगा।
52. प्रमोटर पंजीकरण के लिए आवेदन कैसे करता है?
नियामक प्राधिकरण की वेबसाइट शुरू की गई है। अब सभी प्रमोटर अपनी आवेदन ऑनलाइन इस वेबसाइट (rera-rajasthan.in) के माध्यम से करेंगे, जिसमें आवश्यक विवरण भरने, दस्तावेज़ अपलोड करने और शुल्क का ऑनलाइन भुगतान शामिल होगा।
53. क्या प्रमोटर को अनुमोदन मिलने के बाद तुरंत पंजीकरण कराना अनिवार्य है?
प्रमोटर को प्रोजेक्ट पंजीकरण से पहले किसी भी प्रकार के विज्ञापन, मार्केटिंग, बुकिंग, बिक्री, बिक्री के लिए प्रस्ताव या किसी को प्रोजेक्ट में प्लॉट्स, अपार्टमेंट्स या भवन खरीदने के लिए आमंत्रित करने से पहले पंजीकरण कराना अनिवार्य होता है।
54. क्या चल रहे प्रोजेक्ट को पंजीकरण प्राप्त होने तक बिक्री या निर्माण बंद करना होगा?
1 अगस्त 2017 से 90 दिनों के बाद, यानी अधिनियम की धारा 3 के लागू होने के बाद, एक चल रहे प्रोजेक्ट का प्रमोटर किसी भी तरह से प्रोजेक्ट का विज्ञापन, बिक्री या बुकिंग नहीं कर सकता है, जब तक कि वह प्रोजेक्ट पंजीकृत नहीं कराता।
55. क्या प्रमोटर पंजीकरण करते समय चल रहे प्रोजेक्ट के लिए पूर्णता तिथि बदल सकता है?
हाँ, पंजीकरण करते समय, प्रमोटर को परियोजना की पूर्णता के लिए संशोधित तिथि प्रदान करनी होती है, जो परियोजना के विकास की प्रगति के अनुसार होनी चाहिए।
56. अगर एक चल रहा प्रोजेक्ट नियामक प्राधिकरण के तहत पंजीकरण करा लेता है, तो क्या अधिनियम केवल उन इकाइयों पर लागू होगा जो पंजीकरण के बाद बेची जाती हैं या यह पूरे प्रोजेक्ट पर लागू होगा?
प्रोजेक्ट/चरण का पंजीकरण होता है, और इसलिए अधिनियम के प्रावधान पूरे प्रोजेक्ट/चरण पर लागू होते हैं।
57. अगर नियामक प्राधिकरण आवेदन पर कोई प्रतिक्रिया नहीं देता है, तो मानीत पंजीकरण के मामले में प्रमोटर को आईडी और पासवर्ड कैसे मिलेगा?
अधिनियम की धारा 5(2) के अनुसार, नियामक प्राधिकरण मानीत पंजीकरण की तारीख से सात दिनों के भीतर प्रमोटर को पंजीकरण संख्या और लॉगिन आईडी और पासवर्ड प्रदान करेगा ताकि वह नियामक प्राधिकरण की वेबसाइट पर अपना वेबपेज बना सके और प्रोजेक्ट का विवरण भर सके।
58. कई चरणों वाले प्रोजेक्ट के विज्ञापन पर यह अधिनियम, नियम और विनियम किस प्रकार प्रभाव डालेंगे?
प्रमोटर केवल तभी किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के चरण का विज्ञापन, मार्केटिंग, बुकिंग, बिक्री, या बेचने का प्रस्ताव कर सकता है, जब वह चरण पंजीकृत हो। प्रमोटर उन सुविधाओं या सुविधाओं को विज्ञापित, बिक्री या प्रस्ताव नहीं कर सकता, जो अगले चरण में हैं और अभी तक पंजीकृत नहीं हैं।
59. अगर प्रमोटर ने सटे हुए भूमि का अधिग्रहण किया हो, तो क्या वह उसी पंजीकरण के तहत काम जारी रख सकता है?
नहीं, अगर वह भूमि प्रोजेक्ट का हिस्सा नहीं थी, तो उसे अलग से पंजीकरण कराना होगा।
60. अगर प्रमोटर ने जो निर्धारित फिटिंग्स और फिक्सचर खरीदारों को दी थीं, वे अब बाजार में उपलब्ध नहीं हैं क्योंकि सप्लायर ने उनका उत्पादन बंद कर दिया है, तो क्या प्रमोटर जिम्मेदार होगा? और अगर फिटिंग्स/फिक्स्चर की गारंटी 5 वर्षों से अधिक नहीं है तो क्या होगा?
अधिनियम की धारा 14 के अनुसार, प्रमोटर को संबंधित ऑलोट्टी से पहले की अनुमति लेनी होगी। इस धारा के प्रावधानों के तहत, प्रमोटर को किसी भी संरचनात्मक दोष को 5 वर्षों के भीतर ठीक करने की जिम्मेदारी होती है।
61. क्या अनुमोदित योजनाओं के अनुसार पंजीकरण आवेदन में केवल उस क्षेत्र का अनुमानित खर्च प्रस्तुत किया जाएगा, जिसकी मंजूरी पहले ही प्राप्त हो चुकी है, या इसके साथ उन क्षेत्रों का खर्च भी शामिल किया जाएगा जो भविष्य में विकसित किए जाएंगे?
प्रमोटर को पूरे प्रोजेक्ट का अनुमानित खर्च बताना होता है, चाहे वह पहले से अनुमोदित क्षेत्र हो या भविष्य में विकसित होने वाला क्षेत्र।
62. क्या प्रोजेक्ट के पंजीकरण के समय आर्किटेक्ट, इंजीनियर, सीए आदि से प्रमाणपत्र की आवश्यकता होती है?
नहीं। हालांकि, धारा 4 और संबंधित नियमों और विनियमों के अनुसार सक्षम प्राधिकरण से आवश्यक अनुमोदनों की प्रमाणित प्रतियां प्रदान करना आवश्यक है। कृपया संबंधित फ़ॉर्म-ए, फ़ॉर्म-बी और फ़ॉर्म-सी का संदर्भ लें।
